文/初晓、roll雪球特殊时期，陷入僵局！现金流断了，别说中小企业了，大公司都很难熬。再难熬，员工工资要发，租金得交！大房企出手，就知有没有。万达、融创、龙湖、新城等地产巨头率先出手，减免商户租金。既然不复工，既然缴不上，还不如减免，来个雪中送炭。商户日子好过，自己才能好过。然后，国家发布了关于减免租金的倡议。 其他房企一看，得，咱跟上。甭管自己的日子好不好过，响应国家号召，让中小企业活下去。 “大悦城”紧随其后，宣布对旗下全国13个商业项目的4400多家入驻商户减免租金。
大悦城，大型购物中心，一二线城市少不了它的身影。其实，它是高档住宅和商业地产并行的。只不过，相较于住宅，商业地产项目是大悦城最亮眼的名片。在商业地产中，大悦城属于第一梯队，经营水平很高，和华润万象城属于同一个档次，只比广州的太古汇、上海的恒隆广场等顶级商场略逊一筹。一直以来，大悦城是地产界的“资深玩家”。
如今的大悦城是之前A股中粮地产和H股大悦城地产的合体。它们的大股东都是央企中粮集团，中粮地产专注住宅地产业务，大悦城地产负责商业地产开发和运营。过去经营两家上市公司，业务太分散，体量太小。想发声，都嫌声小。现在把住宅和商业地产整合起来，一来避免了同业竞争，可以更好的把力气往一处使，二来兼顾了内地和香港两类资本市场的优势，增强了竞争力。因此，中粮地产发动了针对大悦城的收购。不过，直到2018年12月，中粮地产收购明毅有限公司持有的大悦城地产64.18%股权的重组方案，才获得证监会通过。要说这重组过程，也是一波三折，花了足足17个月，中间还被证监会否定了一回。有猫腻？原本就是自家的孩子，为什么想要合并还这么难？主要是第一个重组方案的收购价格，溢价太多。
2018年10月25日，大悦城以0.84港币/股报收，折合人民币约105.87亿元。以64.18%的股权计算，市值估价仅为67.95亿元。但是，当时中粮地产是想以144.47亿购入。
这溢价率超过50%！所以即使中粮给出了相关理由，用大悦城地产投资性房地产计量方法来解释这一溢价，证监会还是不认可。本以为并购再也没希望的时候，峰回路转，11月16日，证监会突然又支持了。为什么？
原因是大悦城地产给出了业绩对赌协议，充分保障了收购方股东的利益。
根据新修订的重组方案，大悦城地产承诺2018—2020年的累计净利润目标为18.90亿元。如果收购于2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019—2021年，三年承诺累计净利润目标为18.94亿元。如果没有在承诺期内实现净利润目标，那么明毅有限公司需要补偿差额。出这么大血，证监会感觉到确实保障了全体股东的利益，这才点了头。12月4日，中粮地产公告，以144.47亿元收购明毅有限公司持有的大悦城地产全部股权事项获证监会无条件通过。不过让人不可思议的是：仅仅18年，大悦城地产的净利润就已经达到31.13亿，远远高于3年利润目标18.90亿元。并且19年中报，大悦城地产实现净利润16.91亿。仅半年就和目标相差无几。这个对赌协议形同虚设？在这里我们画个问号。
重组之后，大悦城开始了一路狂奔。第一，规模上加速扩张，未来两年内有七个大悦城要开业。第二，布局上从一二线核心城市，进军到了三线高能级城市。原本是大好的局面，大悦城正在不断扩张，结果遇到了疫情，只能生生暂停了自己的脚步，经营活动冰封。这段时间，大悦城的损失不小。住宅不用说，售楼处全部关闭，没人能看房。别相信网红卖房能卖出多少，你想想看，有多少是买房子、钻石是不看现货，线上直接下单的。最关键的商业地产，即使2月底疫情大大缓解后，大家的恐慌仍然需要一段时间来平复，从1月23日开始，租户们保守估计两个月没有收入。对于大悦城这样的大商业地产商来说，租户处于生死边缘，这两个月的租金恐怕也泡汤了！商业地产中的在建项目，由于疫情，全部暂停施工，那更是损失巨大。为什么？
大悦城在建的商业项目，体量大、数量多、投资额大，一个项目的造价包含土地成本的话，大约需要30—45亿。这意味着，大悦城有庞大的资金沉淀在这些在建项目中。其中一个在建的项目，恰好位于武汉，保守估计也要半年后才能重新开工。粗略计算，按照大悦城地产2018年4.39%融资成本以及保守30亿的单个项目造价，每延迟一个月，就会多付约1个亿的利息。按照大悦城发布的业绩预告，2019全年的净利润也不过23.5-25.5亿。即使市面艰难，大悦城还是减免了租金，让商户们喘了口气。要活，大家一起活。
为什么大悦城这么有底气？明明损失那么多，却是最早的几个宣布减免租金的房企。这是由大悦城的体质决定的！作为中粮集团旗下的公司，大悦城有着央企的雄厚背景。除此之外，自身的运营足够优异，杠杆比较低，2018年净负债率只有45.3%，远低于80—100%行业平均水平，融资成本很低，只有4.39%，媲美万科！短短几个月造成的损失，它还是撑得住的。但是作为一家上市公司，跟其他大型房企一样，受疫情影响，今年业绩增长应该不会太乐观，不下滑就是算好的了。除了给租户减免租金，近期大悦城还积极推进商户们自救，做线上营销，用直播、图文形式带货。只减免租金不行，商户们还是没有收入。索性，送张渔网吧。线上卖货、快递送货，顾客足不出户就能买到商品。商户赚到钱，顾客买到货，外卖小哥有生意，一举数得！此刻，哪家房企减免租，就是有担当、有点实力的企业，要不然，谁敢？谁愿？大悦城，危急时刻，干得漂亮！
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转载自: 000031股吧 http://000031.h0.cn
公司名称：大悦城
股票代码：sz000031
市场类型：主板
上市日期：日
所属行业：全国地产
所属地区：深圳
公司全称：大悦城控股集团股份有限公司
英文名称：Grandjoy Holdings Group Co.,Ltd.
公司简介：大悦城公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳市。公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态以住宅为主。公司立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、...
注册资本：42.9亿
法人代表：曹荣根
总 经 理：曹荣根
董 秘：郭锋锐
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