房企激战大湾区“旧改” 谁能笑傲群雄？

6月粤港澳大湾区旧改项目的来势比5月更猛烈。不仅夺走了土地招拍挂市场的风头，也成就了房企们的土地盛宴。

 作为广东“三旧”改造主力军，民间资本在获得旧改项目的背后，是激烈的角力。这其中，既有以佳兆业、富力为代表的旧改大户持续深耕，也有以“旧改网红”升龙为代表的外来房企抢滩。

 在旧改项目的推动下，房企对于旧城改造的积极性被激发到前所未有高度。但是掘金城市更新并非易事，虽然入局者众多，但是有能力占据市场主要份额的却仅有少数几家，行业集中度已在快速提升。

 民间资本成“旧改”主力军

继5月之后，以广州和深圳为代表的粤港澳大湾区旧改项目仍在不断推出。6月28日，深圳龙华区发布了《2020年深圳市龙华区城市更新单元计划第三批计划》的公告，包括华昌路城市更新单元、狮头岭村龙华世贸广场城市更新单元、牛湖老一村片区城市更新单元等项目。

 而《广州市2020年重点建设项目计划》显示，今年有17个旧村改造项目，总投资超1602亿元，年度计划投资91.35亿元。

 值得一提的是，广东省的“三旧”改造遵循“放权让利”，鼓励社会资本、民间资本参与。根据南方产业智库不完全统计，2019年仅广州市新推的数十个旧村改造项目，就吸引了20多家房企前来争抢，企业的积极性被激发到前所未有的高度。

 而据广东省“三旧”改造协会今年4月27日发布的“2019广东省‘三旧’改造和城市更新发展报告”（以下简称“报告”）透露，2008年以来，全省累计投入改造资金1.66万亿元，其中社会投资1.43万亿元，约占改造总投资额的86%，民间资本已成为“三旧”改造的主力军。

 今年，在多重政策利好下的粤港澳大湾区更是成了房企的必争之地。在近期众多房企角逐的旧改项目中，广州海珠赤沙村成为明星项目。其位于琶洲粤港澳大湾区人工智能与数字经济创新试验区向南延伸的重要区域，改造成本88.10亿元。

 6月28日，赤沙旧村举办改造合作意向协议签约仪式，富力和保利联合体成为赤沙村旧改意向合作企业。至此，由富力开始、保利中途介入的旧改争夺战也终于画上了句号。

 赤沙村旧改最早始于2009年，至今经历了11年长跑。其过程也颇为曲折，2019年12月，赤沙村终止选取“城中村”改造项目的合作企业，当时参与竞争的富力和保利无功而返。2020年6月17日，富力与保利组成联合体再次竞投。由对手转变为合作者，足见旧改市场上竞争无常，也异常激烈。

 除了赤沙村旧改项目外，6月16日，富力获得南沙区东涌镇大同村旧改项目。

 作为国内最早介入旧改领域的富力，起步于1994年，从广州荔湾区嘉邦化工厂旧改，到钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等10多座旧厂房改造。彼时便有“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”的说法。因为介入早，富力的改造触角深入寸土寸金的核心城区。

 与富力打造的天河猎德村旧改模式一样，保利操刀的琶洲村，也是广州旧改的成功样本。两大巨头合作下的赤沙村旧改，将给未来的城市更新带来许多遐想。

 区域寡头正在成型

作为大湾区另一个“旧改专家”佳兆业，自然也不会缺席6月的“旧改”盛宴。目前，佳兆业50%的业务在大湾区，深圳更是其大本营。在大湾区利好加持下，佳兆业认为，夯实地产主业是增长的基本盘。

 6月13日，佳兆业获广州增城中新镇霞迳村旧改项目。总建筑面积达23.58万平方米，改造成本约23亿元。6月28日，佳兆业又以26.4亿元竞得广州南沙一宗旧改商住地。

 与富力一样，佳兆业20年前就介入“旧改”，目前拥有2.5万亿货值的“旧改”土储，成为城市更新龙头企业，而且城市更新成为其增长的核心动力。

 在参与大湾区“旧改”的企业中，不得不提重仓布局的时代中国。该公司从六七年前就开始布局城市更新，虽然2017年才开始加大力度在大湾区抢滩旧改项目，但据前述“报告”显示，2019年三家重点布局大湾区“旧改”房企中，时代中国所持有面积最大。另据时代中国2019年年报显示，城市更新项目总数超过120个，总建筑面积约4300万平方米。

 6月23日，时代中国成为广州番禺大石东联村合作企业，拟投资89亿元。同一天，时代中国还中标广州增城区荔城街城丰村改造项目。至此，时代中国上半年在广州已签下4个旧改项目。

 城市更新虽然是新赛道，但行业集中度已在快速提升。佳兆业城市更新集团在4月发布的行业白皮书中指出，区域寡头正在成型。深圳、广州、上海和东莞四城的城市更新占地面积，行业前五名集中度均达到30%及以上。2019年掀起市场热潮的广州市场，行业集中度非常明显，排名前八的企业改造面积占据近90%。

 事实上，掘金城市更新并非易事，虽然入局者众多，但是有能力单打独斗者也是寥寥。目前仅有佳兆业、富力、奥园及卓越等少数房企设立了城市更新集团。其中，佳兆业早在2011年就组建了专业城市更新公司；奥园于2017年成立奥园城市更新集团；2019年，富力成立城市更新集团；今年6月初，雅居乐也宣布成立城市更新集团，意在抢抓城市更新市场窗口期。

 外来房企“胃口大”

相比来说，“旧改”地域性强，本地企业占据着绝对优势。但外来房企也频频在旧改中得手，而且“胃口”都不小。

 于福建起步、在郑州发迹，有着“旧改网红”之称的升龙，在5月23日与珠江联合摘得广州增城区长岗村改造项目。这是继5月拿下黄埔穗东街南湾社区后，升龙获得的又一个旧村改造项目，也是其在广州拿下的第7个旧改项目。

 长岗村改造项目面积224.84万平方米，总成本约为125亿元，成为当时增城已公开招标旧村改造项目中，改造面积最大、预计投资金额最多的一个。不过，两天后这一成本金额纪录就被刷新。5月25日，珠光集团中标的增城新塘白江村改造项目成本总金额为138亿元。很快，这一记录又被港资企业新世界发展斩获的“巨无霸”旧改项目刷新。6月8日，新世界中国正式成为广州增城区荔城街夏街村旧改项目的合作意向企业，预期投资总额超200亿元。这也是其在粤港澳大湾区的第五个旧改项目。

 此外，令人关注的外来企业还有河南瀚宇，6月17日，瀚宇成为增城区马修村旧改合作企业。5月30日，其刚刚获得广州南沙区东涌镇太石村旧改项目，改造投资成本约82.6亿元，用地面积约116.96万平方米，从项目的体量来看，瀚宇集的“胃口”不小。

 看到大湾区旧改的火热，很多房企都“坐不住”了。6月9日，中国金茂与福星惠誉举行广州城市更新战略合作签约仪式，共同拓展广州城中村改造项目。6月3日，大悦城控股也表示积极通过城市更新方式获取项目，除在售城市更新项目外，还申报了四个深圳城市更新项目。

 佳兆业城市更新研究院分析认为，对于中小房企而言，如果能取道城市更新，可以借势资本时代打造新业务增长的第二曲线。不过，在很多业内人士看来，旧改周期较长、成本难控制，不可控的因素也较多。

 “目前，城市更新已成为一线城市的重点领域。”中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹认为，随着人口红利的衰减、新增建设用地资源的日益减少和地方政府债务规模的约束，改变传统外延扩张式城镇化发展道路已迫在眉睫，急需通过城市更新优化城市空间结构。

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（来源：风财讯的财富号 2020-07-02 08:06） [点击查看原文]