业绩预增符合预期,维持增持评级。公司2018年盈利预计同比增长16.36%-58.67%,利润增长的主要原因在于公司结算项目的毛利润率较高。重组完成后,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台,将获得显著的综合开发优势,发展进入新台阶,维持预测公司2018~2020年的EPS为0.64、0.86、1.01元,增速分别为24%、35%和17%。维持目标价格9.80元。
   
协同作用逐渐释放,商业地产双剑合璧。目前,重组方案获得证监会通过,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台,中粮集团持股中粮地产75%,中粮地产对大悦城持股59.59%。中粮旗下地产资源整合后,协同效应主要体现在两方面:拿地优势及融资优势。1)在拿地方面,当前土地出让不再是以纯住宅的形式,政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务,因此综合体项目变多,利好具备综合开发能力的房企。2)在融资方面,大悦城地产融资成本仅为4.28%,将拉低整体融资成本,持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。资源整合后,拿地和获取项目更具竞争优势,扩张速度将加快。
   
业绩或能超预期,有望超额完成对赌协议。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算,累积净利润18.9亿元,年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算,归母净利润增至16亿元,2019年增至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元,因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势,估值也将逐步提升,实现估值及业绩的戴维斯双击。
   
定增价倒挂,业绩结算推动重组推进。公司拟以每股6.84元、向明毅发行21.42亿股股份,收购价格目前与现价仍然存在倒挂。发行股份募集的147.6亿元将用于收购明毅收购其持有的大悦城地产91.3亿股普通股股份,目前对应市值约为(125亿元港币)。随着大悦城销售项目逐渐进入结算,预计估值倒挂会有缩小,带动中粮方案推进,再收窄定增价格倒挂的区间。
   
风险提示:商业可能受到新零售冲击。