2018H1扣非后净利增长185%,上调至“买入”评级
   
2018H1公司实现营业收入49.9亿元,YoY+8.9%;实现归母净利6.2亿元,YoY+301.8%;实现扣非后归母净利4.3亿元,YoY+185.2%;加权平均ROE较2017H1提升6.3pct至9.0%。总体业绩略超预期,维持2018-2020年EPS 0.66、0.77、0.90元的盈利预测,上调至“买入”评级。
   
销售毛利率改善明显,投资收益大幅增加
   
2018H1公司住宅类项目(包含权益类项目)实现签约金额106.1亿元,YoY+31.1%。结算收入44.0亿元,YoY+5.4%,毛利率同比大幅提升14.1pct至47.5%。除了当期结转项目毛利率较高之外,投资净收益大幅增加110%至4.7亿元为公司净利大幅增长的另一主要原因(参考历史科目明细投资收益或主要为关联企业借款利息)。2018H1销售商品、提供劳务收到的现金YoY+39.0%至96.6亿元,带动预收款较2017年末增长23.9%至235.6亿元,对2017全年总营收的覆盖率达到1.7。
   
投资强度有所提升,净负债率升至183.3%
   
上半年公司新增8个项目,合计计容建面122.4万平,YoY+29.3%,主要位于北京、天津、杭州、南京、苏州、沈阳、嘉兴等一二线城市。截至报告期末公司在建、拟建、竣工项目待售面积611.6万平,待结算面积760.1万平。2018年至今公司通过发行中期票据募集资金27亿元,通过设立购房尾款支持计划募集资金15亿元,报告期筹资活动现金流入YoY+140.9%至131.6亿元,期末净负债率较2017年末提升44.8pct至183.3%,公司充分利用融资优势和杠杆空间,为未来高速发展提供资金支持。
   
重组大悦城稳步推进,住宅+商业全面协同可期
   
2018年公司积极推进对大悦城地产的重大资产重组,整合方案已获股东大会通过并已获得证监会受理,考虑到重组方案在央企整合层面的示范效应,我们预计后续推进阻力较小。如果重组顺利完成,中粮地产房地产开发业务规模将进一步增加,两者协同有望增强存量项目资源的利用效率和溢价空间。此外综合体开发优势下,预计拿地议价能力提升,融资成本进一步降低。2018H1大悦城业绩公告显示所有者应占溢利YoY+158.0%至16.9亿元,受益于住宅、商业的全面增长,业绩同样呈现高增长态势。
   
打造“开发+自持”双轮驱动的综合地产平台,上调至“买入”评级
   
不考虑收购大悦城的情况下维持中粮地产2018-2020年EPS 0.66、0.77、0.90元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE 9倍,考虑到公司重组大悦城后续推进阻力预期较弱,同时考虑到公司和大悦城业绩释放速度的加快以及业务协同优势所带来的高增长预期,给予公司2018年11-12倍PE估值,目标价7.26-7.92元(前值6.60-7.26元),上调至“买入”评级。
   
风险提示:重组方案尚待有关部门核准或备案;一二线核心城市商业地产竞争激烈;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低。