核心观点
   
中粮地产拟收购大悦城地产59.59%股权,重构集团地产资源。假设收购完成,公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成,商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强:商业地产业务主要新增7座能够产生稳定租金收入的大悦城城市综合体,2020年开业数量有望达到20座;住宅开发业务销售金额提升三成,有望实现存量项目联手,提升拿地议价能力,降低融资成本。不考虑收购,我们预测公司2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元。首次覆盖,给予“增持”评级。
   
中粮地产拟收购大悦城,重构集团地产资源
   
中粮地产是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房地产央企,项目主要分布于一二线核心城市。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发商及运营商。中粮地产拟通过发行股份购买资产,作价147.56亿元收购大悦城地产59.59%股权;同时拟定向增发募集配套资金不超过24.26亿元,用于大悦城地产商办项目的建设。该方案尚待证监会、商务部、发改委等部门的核准或备案。假设收购完成,中粮地产将成为中粮集团旗下“开发+自持”双轮驱动的大型房地产平台。
   
商业地产:获取优质资产,规模倍增可期
   
假设收购完成,中粮地产将拥有7座已开业大悦城。由于大悦城对综合体选址要求严苛,拥有成熟优秀的运营团队,已开业大悦城租金收入连续5年正增长,未来有望凭借会员比例增长带来的客单价提升,进一步提升租金表现。此外,大悦城目前还拥有4座2018年待开业项目,3座储备项目,计划2020年开业20个综合体,规模有望倍增。快速扩张离不开资金的支持,核心基金+并购基金的大资管模式将为规模扩张提供弹药。
   
住宅开发:存量项目联手,拿地融资受益
   
根据公司年报和《交易报告书摘要》,中粮地产2017年销售金额为261.59亿元,2017年末可售建面约674.95万平,此外在深圳宝安区拥有物业建面约130万平的工业用地。大悦城地产2017年销售金额为81.56亿元,2017年末可售建面约115.55万平。假设收购完成,中粮地产房地产开发业务规模将进一步增加;此外,两者协同有望使得存量项目资源得到更有效运用,拿地议价能力提升,融资成本进一步降低。
   
双轮业务补强可期,首次覆盖给予“增持”评级
   
假设收购完成,并且投资性房地产仍以成本模式进行后续计量,我们预计公司2019年营收和归母净利预计相比收购前增长70%、43%,实现商业地产和住宅开发业务的补强升级。A股上市房企中业务模式相近的可比公司2018年平均PE为9.32倍,但由于市场对公司存在收购整合预期,应当给予公司一定估值溢价,我们认为公司2018年合理PE估值水平为10-11倍,目标价为6.60-7.26元。首次覆盖,给予“增持”评级。
   
风险提示:重组方案尚待有关部门核准或备案;一二线核心城市商业地产竞争激烈;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低。