核心观点
   
公司发布中报,2019上半年公司实现营业收入182.7亿元,较去年同期重组后增长103%,归母净利19.3亿元,较去年同期重组后增长42%,EPS0.49元,与业绩预告一致。上半年业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,维持2019-2021年EPS0.65、0.77、0.96元的盈利预测,维持“买入”评级。
   
结转质量双升,促进业绩释放
   
公司结转体量及毛利率提升推动业绩大幅增长:1、上半年结算面积42.22万方,结算收入148.85亿,开发业务收入同比+138.8%。中期已售未结面积271.6万方,未来可结转资源充裕;2、开发业务毛利率达47.7%,同比提升约3.6pct,主要源自高毛利项目深圳天悦壹号以及上海前滩壹号步入结转期,随着高景气度周期项目逐步兑现,全年毛利率预期略有下滑。
   
销售高速增长,扩张步伐略有放缓
   
上半年公司销售面积112.05万方,同比+115.8%,签约额254亿元,同比+62.9%,跻身行业TOP50。下半年可售货值约800亿,预计公司全年销售额有望向700亿迈进。上半年新增土储规划建面约103.4万方,同比减少约24%,投资强度有所回落。公司储备相对充沛,可期待下半年更好的拿地机会。
   
住宅商业协同效应释放
   
上半年租金及物业管理收入达26.64亿,同比增长27%。其中购物中心租金收入16.1亿,同比增长30%,可出租面积达87万方,出租率维持在96%的高位。目前在建购物中心9个,随着更具社区商业特征的“春风里”体系逐步铺开,产品线也日趋完善。随着重组完成,以“大悦城”为品牌的综合体开发与运营更为顺畅,“住宅+商业”协同效应将成为公司独特优势。
   
杠杆显著改善,央企与商业地产品牌为融资优势背书
   
去化提速的同时放缓扩张节奏,带动公司净负债率由去年底的171%降至118%。融资优势主要来源于央企背景以及商业地产运营。大悦城地产上半年融资成本4.58%,较去年全年仅上升0.19pct,保持行业低水平。同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,这些都将强化融资优势,在开发业务融资收紧的环境下占得先机。
   
综合地产开发一线品牌,维持“买入”评级
   
我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现,此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道,我们看好公司综合业务板块的高质量发展,维持2019-2021年EPS为0.65、0.77、0.96元的盈利预测。参考可比公司2019年平均12.2倍PE估值,给予公司2019年12-13倍PE估值,目标价7.80-8.45元,维持“买入”评级。
   
风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。